WOHNEN AUF ZWEI EBENEN – MIT GARTEN UND DACHTERRASSE Wohnungen, die einen eigenen Garten und eine Dachterrasse vereinen, sind eine echte Seltenheit am Markt. Diese großzügige 3-Zimmer-Maisonette bietet Ihnen genau das: ca. 129,49 m² Wohnfläche, ergänzt durch einen ca. 46,85 m² großen Garten und eine ca. 54,11 m² große Dachterrasse. Insgesamt stehen Ihnen damit über 100 m² private Freifläche zur Verfügung. Schon beim Betreten überzeugt die Wohnung mit großzügigen Raumdimensionen und einem offenen Wohngefühl. Herzstück ist die große Wohnküche mit direktem Zugang zum Garten – hier gehen Kochen, Essen und Leben im Freien fließend ineinander über. Im Sommer wird der Garten so zur natürlichen Erweiterung Ihres Wohnbereichs. RAUMAUFTEILUNG IM ÜBERBLICK Wohnebene: Vorraum Große Wohnküche mit direktem Gartenzugang 3 Zimmer, ideal als Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Arbeitszimmer Badezimmer mit Dusche Separates WC Dachgeschoss: Galerie als offener Rückzugs-, Lese- oder Arbeitsbereich Direkter Zugang zur Dachterrasse GARTEN & DACHTERRASSE Der private Garten mit ca. 46,85 m² ist direkt von der Wohnküche aus begehbar und eignet sich ideal für gemütliche Grillabende, zum Spielen für die Kinder oder für den eigenen Kräutergarten. Ein besonderes Highlight ist die ca. 54,11 m² große Dachterrasse, die Sie über die Galerie im Dachgeschoss erreichen. Hier genießen Sie Sonne, Weite und Privatsphäre – der perfekte Ort für entspannte Abende, ein Frühstück im Freien oder eine Lounge-Ecke. Zwei Freiflächen auf zwei Ebenen bieten Ihnen zu jeder Tageszeit den passenden Platz an der frischen Luft. ECKDATEN & AUSSTATTUNG Wohnfläche: ca. 129,49 m² Garten: ca. 46,85 m² Dachterrasse: ca. 54,11 m² 3 Zimmer + große Wohnküche Maisonette mit Galerie im Dachgeschoss Bad mit Dusche, separates WC Fußbodenheizung 2 eigene Parkplätze TECHNIK & AUSSTATTUNG Die Fußbodenheizung sorgt für eine gleichmäßige, angenehme Wärmeverteilung in allen Räumen. Da keine Heizkörper an den Wänden benötigt werden, bleiben die Flächen frei und lassen sich flexibel einrichten – ein klarer Mehrwert für Wohnkomfort und Raumgestaltung. Zur Wohnung gehören außerdem 2 eigene Parkplätze. Die lästige Parkplatzsuche entfällt damit, und auch Familien mit zwei Fahrzeugen oder Besucher finden jederzeit einen Stellplatz – ein klarer Vorteil im Alltag, gerade für Pendler über die A1. MEHRWERT & ZUKUNFT Mit fast 130 m² Wohnfläche und über 100 m² privater Freifläche bietet diese Wohnung den Platz eines Einfamilienhauses – ohne den Pflegeaufwand eines großen Grundstücks. Die Kombination aus großzügigem Grundriss, Garten, Dachterrasse, 2 eigenen Parkplätzen und der guten Anbindung an die A1 und die Westbahn macht das Objekt besonders attraktiv für Familien und Paare, die Raum und Natur suchen. Gleichzeitig eignet es sich als nachhaltige Wertanlage mit langfristiger finanzieller Sicherheit. VERWIRKLICHEN SIE IHREN TRAUM VOM WOHNEN MIT GARTEN UND DACHTERRASSE AN DER DONAU Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig. Infrastruktur / Entfernungen GesundheitArzt <500mApotheke <1.000mKrankenhaus <500mKinder & SchulenSchule <1.000mKindergarten <1.000mUniversität <7.000mNahversorgungSupermarkt <1.000mBäckerei <1.000mEinkaufszentrum <1.500mSonstigeBank <1.000mPost <1.000mGeldautomat <1.000mPolizei <1.500mVerkehrBus <500mAutobahnanschluss <4.000mBahnhof <3.500mAngaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

* gepflegte Eigentumswohnung mit Loggia * Nutzfläche laut Nutzwertgutachten ca. 81,05 m² zzgl. Loggia-Terrasse mit ca. 8,69m² * Raumaufteilung:  Vorraum,  Wohn-Essküche und Zugang zur Loggia, WC,  Bad mit Dusche-Wanne und WM Anschluss, AR, 2 Schlafzimmer * Loggia-Terrasse mit schönem Ausblick  * ruhige und dennoch sehr zentrale Lage * Wohn-Essbereich teilweise mit Trennwand Wand zur Küche * Bad mit Dusche und Wanne wurde inkl. der Wasserleitungen vor 2 Jahren komplett erneuert * Beheizung erfolgt über einen Kachelspeicherofen und mittels elekto Radiatoren  * Kunsstofffenster mit elektr. Außenrolls * Kabelanschluss vorhanden * 1 Autoabstellplatz überdacht * Kellerabteil ( großzügiger Raum ) * Siegenhausreinigung gesondert nicht in BK * Rücklagen am Haus € 92.126,00.- am 08.10.2025 * Dachsanierung Haus wurde im Frühjahr 2025 durchgeführt ( monatliche Vorschreibung die Hausverwaltung € 97,82.- auf 10 Jahre) anteiliges Darlehen der WHG. ca. € 10.000.- im Kaufpreis inkludiert * derzeitige monatl. Vorschreibung € 378,11.- ( Instandhaltung € 107,69.-, Althaussanierung Dach € 97,82.- Betriebskosten € 116,81.-, Verwaltung € 30,69.-, Warmwasser € 9,41.-, Ust. € 15,69.-) * Energiekennzahl: HWB 60 kWh/m²a, fGEE 1,44 * Übergabe nach Vereinbarung möglich        Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig. Infrastruktur / Entfernungen GesundheitArzt <500mApotheke <500mKrankenhaus <1.000mKinder & SchulenSchule <500mKindergarten <500mUniversität <6.500mNahversorgungSupermarkt <500mBäckerei <500mEinkaufszentrum <1.000mSonstigeBank <500mPost <500mGeldautomat <500mPolizei <500mVerkehrBus <500mAutobahnanschluss <3.000mBahnhof <2.500mAngaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap